Τι πρέπει να γίνει εάν υπάρχουν ανείσπρακτα ενοίκια
Σε συνεργασία με τον Ηλία Χατζηγεωργίου
Το Πάσχα αποτελεί μια γλυκιά ανάμνηση και σιγά-σιγά για άλλη μία χρονιά οδεύουμε προς την έναρξη της προσπάθειας του δύσκολου έργου που καλούμαστε να ανταπεξέλθουμε κάθε χρόνο, τη διαδικασία υποβολής των φορολογικών δηλώσεων.
Σύμφωνα με πληροφορίες, αλλά και με βάση τις δηλώσεις της Υφυπουργού Οικονομικών, το σύστημα αναμένεται να ανοίξει μέσα στην επόμενη εβδομάδα, αφού εκδοθεί βέβαια η σχετική Εγκύκλιος με τις ανάλογες οδηγίες υποβολής.
Μέχρι να έχουμε τις απαραίτητες Εγκυκλίους, στο σημερινό μας άρθρο θα αναφερθούμε σε κάτι πρακτικό, το οποίο μας απασχολεί παράλληλα με τη συμπλήρωση των δηλώσεων κάθε χρόνο από το 2016 κι έχει να κάνει με το θέμα της φορολογικής αντιμετώπισης των ανείσπρακτων ενοικίων.
Ως γνωστόν τα ενοίκια φορολογούνται κλιμακωτά με την αυτοτελή κλίμακα του άρθρου 40, παρ. 4 του Ν.4172/2013 ως εξής :
- Εισόδημα από ενοίκια 0-12.000 ευρώ, 15% φόρος
- Εισόδημα από ενοίκια 12.001-35.000 ευρώ, 35% φόρος
- Εισόδημα από ενοίκια 35.001 ευρώ και άνω, 45% φόρος.
Επίσης, το εισόδημα από τα ενοίκια προστίθεται σε όλα τα υπόλοιπα, μισθούς, συντάξεις, κέρδη από ατομική επιχείρηση, μερίσματα, τόκους καταθέσεων, παγκόσμια εισοδήματα για φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας και γενικά όλα τα ποσά τα οποία χαρακτηρίζονται ως εισόδημα, ώστε να διαμορφώσουν το ποσό από το οποίο θα υπολογιστεί η εισφορά αλληλεγγύης σύμφωνα με την κλίμακα του άρθρου 43 Α του Ν.4172/2013.
Τι γίνεται στην περίπτωση όμως όπου έχει μισθωθεί ένα ακίνητο, αλλά τα ενοίκια της χρήσης 2017 ή μέρος των ενοικίων της χρήσης δεν έχουν εισπραχθεί;
Σύμφωνα με τον Κ.Φ.Ε. τα ενοίκια αυτά δύναται να μην φορολογηθούν στο έτος αυτό και να φορολογηθούν, αν και εφόσον εισπραχθούν, κατά το έτος που εισπράχθηκαν.
Βασική προϋπόθεση για να μπορέσει να γίνει κάτι τέτοιο, είναι ο ιδιοκτήτης να έχει λάβει νομικά μέτρα έναντι του ενοικιαστή, πριν την υποβολή της δήλωσης.
Αναλυτικότερα, θα πρέπει σε βάρος του μισθωτή:
- Να έχει εκδοθεί διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή
- Να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή
- Να έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή
- Να έχει ασκηθεί αγωγή αποβολής μισθωμάτων ή
- Να έχει ασκηθεί αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων.
- Ειδικά, σε περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αντί της προσκόμισης των ανωτέρω δικαιολογητικών αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή / υπεκμισθωτή.
- Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, η οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.
Οι ενέργειες θα πρέπει να έχουν γίνει πριν την υποβολή της δήλωσης και από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στις Δ.Ο.Υ., να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.
Πριν την υποβολή της δήλωσης, ο φορολογούμενος θα πρέπει να υποβάλλει σχετική αίτηση στο τμήμα εισοδήματος της Δ.Ο.Υ. που ανήκει, όπου θα αναγράφει τα στοιχεία του ακινήτου, του μισθωτή, καθώς και το διάστημα και το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων. Επίσης, θα πρέπει να προσκομίσει μαζί με την αίτηση, αντίγραφο ενός εκ των προαναφερόμενων εγγράφων. Δυστυχώς, η διαδικασία δεν μπορεί να γίνει ηλεκτρονικά, αλλά μόνο με φυσική παρουσία στη Δ.Ο.Υ.
Η αίτηση αυτή θα πρέπει να πρωτοκολληθεί, αλλά και να καταχωρηθεί στο ειδικό σύστημα του taxis από τον αρμόδιο υπάλληλο που την παρέλαβε, ώστε να μπορέσει να «ξεκλειδώσει» το σύστημα του taxis για τον φορολογούμενο και να μπορέσει να κάνει τη σχετική επιλογή στο Έντυπο Ε2.
Στο Έντυπο Ε2 θα πρέπει σε χωριστή γραμμή να καταχωρηθεί το ακίνητο, τα στοιχεία του ενοικιαστή, το διάστημα και το μηνιαίο μίσθωμα, ενώ στη στήλη 17 θα πρέπει να επιλεχθεί η επιλογή Νο 41 «ανείσπρακτα ενοίκια». Στην περίπτωση που δεν έχει υποβληθεί η προαναφερόμενη αίτηση στη Δ.Ο.Υ. ή δεν έχει καταχωρηθεί στο σύστημα από τον αρμόδιο υπάλληλο, ο φορολογούμενος δεν μπορεί να επιλέξει τον κωδικό 41 «ανείσπρακτα ενοίκια».
Στη συνέχεια, το σύστημα αυτόματα θα μεταφέρει στον κωδικό 125 ή 126 του Ε1 του φορολογούμενου το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων. Το ποσό αυτό όπως προαναφέραμε δεν υπολογίζεται στο ετήσιο εισόδημα, άρα δεν προστίθεται στην κλίμακα φορολογίας εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία και στην κλίμακα εισφοράς αλληλεγγύης. Βέβαια, το ποσό αυτό δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί στην κάλυψη των τεκμηρίων, αφού δεν έχει εισπραχθεί και δεν αποτελεί εισόδημα.
Αξίζει να τονίσουμε βέβαια ότι η διαδικασία αφορά μόνο τα φυσικά πρόσωπα κι όχι τα νομικά πρόσωπα που μισθώνουν ακίνητα. Τα νομικά πρόσωπα θα πρέπει να μελετήσουν τη διαδικασία των επισφαλειών.
Τι γίνεται στην περίπτωση που εισπράχθηκαν ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα;
Σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να δηλωθούν στο Έντυπο Ε2 τα ενοίκια που εισπράχθηκαν μέσα στη χρήση 2017 και είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα σε κάποια από τις προηγούμενες δηλώσεις των χρήσεων 2015-2016. Θα πρέπει να συμπληρωθεί στη στήλη 17 ένας από τους κωδικούς 43 έως 59, ανάλογα με την περίπτωση που αφορούν, να συμπληρωθούν επίσης τα υπόλοιπα στοιχεία (ενοικιαστής, ποσό, διάστημα). Τα ποσά αυτά θα μεταφερθούν αυτόματα στους κωδικούς 103-106 του Εντύπου Ε1, ανάλογα με το τι αφορούν, μαζί με τα υπόλοιπα εισοδήματα από ενοίκια που έχουν εισπραχθεί στο 2017. Το εισόδημα αυτό θα φορολογηθεί με την κλίμακα που ισχύει φέτος ως προς τον φόρο εισοδήματος, αλλά και ως προς την εισφορά αλληλεγγύης.
Προκειμένου να αποφευχθεί η μη δήλωση τέτοιου ποσού, καλό θα ήταν να γίνεται μία ερώτηση στον πελάτη μας που σε κάποια από τις προηγούμενες δηλώσεις εμφάνιζε στη δήλωσή του ανείσπρακτα ενοίκια.