Τα τρία είδη Φόρων Μεταβίβασης Ακινήτων και οι Αντικειμενικές Αξίες στα έτη 2014 και 2015
ΓΕΝΙΚΑ – ΤΡΕΙΣ ΦΟΡΟΙ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Η φορολόγηση των ακινήτων έχει αλλάξει πολλές φορές τά τελευταία χρόνια. Σήμερα το Κράτος εισπράττει περίπου 4 δίς€ φόρους από ακίνητα ετησίως.
Επιβάλλει στον αγοραστή Φόρο μεταβιβάσεως (Φ.Μ.Α.) 3%
Επίσης στον πωλητή φόρο υπεραξίας 15%. Ο φόρος αυτός είχε προγραμματιστεί να λειτουργήσει από την 1/1/2014 αλλά δεν λειτούργησε στην πράξη. Ανεστάλη μέχρι την 31/12/2016
Επιβάλλει στον αγοραστή Νεόδμητου ακινήτου ΦΠΑ 23% αντί ΦΜΑ.
Επιβάλλει στον οικοπεδούχο της αντιπαροχής ΦΠΑ 23% επί της αξίας των κτισμάτων που παίρνει από τον κατασκευαστή-εργολάβο
ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΑ ΑΞΙΑ-ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΤΟ ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ ΤΟΥ ΑΓΟΡΑΣΤΗ
Ο φόρος μεταβίβασης 3% υπολογίζεται στην τιμή πώλησης που αναγράφεται στο συμβόλαιο της μεταβίβασης. Επομένως στο πόθεν έσχες του αγοραστή θα λαμβάνεται το τίμημα αυτό , που πραγματικά κατεβλήθη και αναγράφεται στο συμβόλαιο. (δές ν.4172/2013 άρθρο 32 παρ.γ΄ όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 48 παρ.1 εδάφιο 2γ΄ του Ν.4305/31-10-2014).
ΠΡΟΣΟΧΗ : Το «πόθεν έσχες» του αγοραστή υπολογίζεται από την 1/1/2014 μέχρι 30/10/2014 με άλλο τρόπο από το ποθεν έσχες στις αγοραπωλησίες ακινήτων που πραγματοποιήθησαν από 31/10/2014 και μετά. (δές σχετικό άρθρο για τό πόθεν έσχες σε άλλο σημείο του παρόντος)
ΠΟΤΕ ΘΑ ΑΛΛΑΞΟΥΝ (ΘΑ ΜΕΙΩΘΟΥΝ) ΟΙ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ
Με την απόφαση 1055/14-11-2014 του Συμβουλίου της Επικρατείας, η κυβέρνηση υποχρεώνεται να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες εντός περιόδου έξι μηνών, δηλαδή μέχρι τα μέσα Μαίου 2015. Ο σχεδιασμός με την Τρόικα ήταν να αναπροσαρμοστούν οι αντικειμενικές αξίες την 1/1/2017.
Θα παρακολουθήσομε τι θα γίνει .
ΠΟΙΕΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΕΣ ΥΠΟΛΟΓΙΖΟΝΤΑΙ ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΙΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ
Οι αντικειμενικές αξίες είναι η βάση υπολογισμού στις παρακάτω φορολογίες μεταβιβάσεων ακινήτων (εφ όσον είναι μεγαλύτερες από το τίμημα που αναγράφεται στο Μεταβιβαστικό Συμβόλαιο):
Στις μεταβιβάσεις ακινήτων από επαχθή αιτία (Φ.Μ.Α.)
Στον ΕΝΦΙΑ όπου ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται στους έχοντες ακίνητα αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ.
Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα
Στην αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων,
Στην διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε. και ΕΠΕ και την μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της κατά τον λόγο της εταιρικής τους μερίδας,
Στην απόληψη ακινήτων της εταιρείας από εταίρους που αποχωρούν από αυτήν.
Στην ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας,
Στην υποχρεωτική ανταλλαγή οικοπέδων,
Στην συγχώνευση Α.Ε. και συνεταιρισμών,
Στην αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια, καθώς και
Στην συνένωση οικοπέδων.
ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ
Προέκυψαν προβλήματα από την αρχή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας την 1/1/2014 και τελικά ανεστάλη μέχρι την 31/12/2016.
Η αναστολή εδόθη εξαιτίας των ασαφειών στην εφαρμογή του φόρου αυτού και οι μεταβιβάσεις ακινήτων πάγωσαν. Ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15% στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου και επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου. Ως τιμή κτήσης θεωρείται η αξία που αναγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας. Τα ακίνητα που αποκτήθηκαν έως τις 31-12-1994 απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας. Στο ποσό της υπεραξίας που προκύπτει στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου. Στο ποσό που απομένει αφαιρείται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ και στο υπόλοιπο εφαρμόζεται συντελεστής 15%. (Ν..4172/2013 άρθρο 41)
Με την ΠΟΛ. 1251/5-12-2014 εδόθησαν συμπληρωματικές οδηγίες και διευκρινήσεις σχετικά με τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας.
ΤΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΣΤΟΝ ΦΟΡΟ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ
Τα προβλήματα που παρουσιάστηκαν κατά την εφαρμογή του Φόρου υπεραξίας αφορούσαν τον καθορισμό του ΕΤΟΥΣ ΚΤΗΣΗΣ και της ΑΞΙΑΣ ΚΤΗΣΗΣ κατά το παρελθόν στις παρακάτω περιπτώσεις :
Νομικές και πραγματικές μεταβολές επί ακινήτου μεταξύ του χρόνου κτήσης και του χρόνου πώλησης.
α) Ένταξη αγροτεμαχίων εντός οικισμού.
β) Αλλαγή χρήσης
γ) Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος
δ) Συνένωση διαμερισμάτων αυτοτελών με διαφορετικούς χρόνους κτήσης.
ε) Απαλλοτρίωση τμήματος ακινήτου
Διόρθωση συμβολαίου
Τιμή κτήσης σε ειδικές περιπτώσεις
α) Ανέγερση με αυτεπιστασία ή αντιπαροχή
β)Πολεοδομική τακτοποίηση εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής
γ) Πολεοδομική τακτοποίηση μερικώς αυθαίρετης κατασκευής
δ) Επί χρησικτησίας η τιμή κτήσης του ακινήτου προσδιορίζεται σύμφωνα με την περίπτωση γ’ της παρ. 2 του άρθρου 41, δηλαδή με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών.
ε) Παραχώρηση λόγω αγροτικής ή αστικής αποκατάστασης ή αναδασμού
στ) Κύρωση πράξης εφαρμογής
ζ) Έγκριση πολεοδομικής μελέτης
η) Επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας
θ) Κτήση με αναγκαστικό πλειστηριασμό
ι) Κτήση λόγω διανομής
4. Επικαρπία- Ψιλή Κυριότητα
α) Σε περίπτωση διάσπασης της πλήρους κυριότητας σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία και πώλησης, στη συνέχεια, ταυτόχρονα από τον ψιλό κύριο και τον επικαρπωτή του ακινήτου, τόσο ο χρόνος όσο και η αξία κτήσης, καθορίζονται με βάση το χρόνο της διάσπασης .
β) Συνένωση ψιλής κυριότητας – επικαρπίας
5. Μεταβίβαση κληρονομιαίου ακινήτου ή δικαιώματος για το οποίο έχει συσταθεί καταπίστευμα
6. Ενιαίο δηλωθέν τίμημα/αξία κτήσης ( ΠΟΛ 1168/2014 ΑΥΟ (ΦΕΚ Β’ 1724/27 Μεταβίβαση ακινήτου που προήλθε μερικώς από ανέγερση
7. Διαφορετικοί-διαδοχικοί χρόνοι κτήσης του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος.
8. Ειδικές περιπτώσεις
α) Αυτούσια διανομή, συνένωση ακινήτων και πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη.
β) Ανταλλαγή ακινήτων
γ) Απόκτηση τίτλων, ένας εκ των οποίων δεν μπορεί να προσδιοριστεί
9. Περιπτώσεις της παραγράφου 27 του άρθρου 72 του ν. 4172/13
10. Υπολογισμός των ετών διακράτησης και εφαρμογή της έκπτωσης ύψους 25.000 ευρώ ανά ακίνητο
11. Υποβολή δηλώσεων υπολογισμού φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας και απόδοσης του φόρου
ΣΕ ΠΟΙΑ Δ.Ο.Υ. ΚΑΤΑΤΙΘΕΤΑΙ Η ΔΗΛΩΣΗ ΦΜΑ ή ΦΠΑ;
Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να υποβάλουν κοινή δήλωση ΦΜΑ στη ΔΟΥ στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.
Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίγραφα, ένα εκ των οποίων κρατείται από τον υπάλληλο της ΔΟΥ και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στον συμβαλλόμενο.
ΠΟΥ ΚΑΤΑΒΑΛΛΕΤΑΙ Ο ΦΟΡΟΣ ;
Η καταβολή του φόρου πραγματοποιείται σε πιστωτικά ιδρύματα ή στα ΕΛΤΑ με τη χρήση κωδικού πληρωμής και αποδεικνύεται από αποδεικτικό καταβολής που εκδίδεται από τη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων.
Ο ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΚΑΤΑΒΑΛΛΕΤΑΙ ΣΕ ΔΟΣΕΙΣ;
Όχι. Καταβάλλεται εφ άπαξ , κατά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ ή ΦΠΑ
ΕΧΕΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑ Ο ΕΦΟΡΟΣ ΝΑ ΑΜΦΙΣΒΗΤΗΣΕΙ ΤΟ ΠΟΣΟ ΤΟΥ ΤΙΜΗΜΑΤΟΣ ;
Βεβαίως. Κατά την υποβολή της δήλωσης και μέσα σε προθεσμία δύο (2) ημερών, ο προϊστάμενος της ΔΟΥ προσδιορίζει προσωρινά άλλη αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την ορισθείσα προσωρινή αξία και να καταβάλει χωρίς πρόστιμο το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα. Σε περίπτωση που δεν υποβάλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται έλεγχος από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ για τον προσδιορισμό της αξίας, χωρίς να τον δεσμεύει πλέον η προεκτίμηση, και στη συνέχεια εκδίδεται πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου.
ΜΠΟΡΕΙ Ο ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΜΕΝΟΣ ΝΑ ΕΧΕΙ ΑΝΤΙΡΡΗΣΕΙΣ ΚΑΤΑ ΤΗΣ ΠΡΑΞΗΣ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΥ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ;
Κατά της οριστικής πράξης διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου, ο φορολογούμενος έχει δικαίωμα να υποβάλει εντός τριάντα ημερών από την κοινοποίησή της ενδικοφανή προσφυγή με αίτημα την επανεξέταση της πράξης στο πλαίσιο διοικητικής διαδικασίας από τη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών και, μετά την έκδοση της σχετικής απόφασης, ο φορολογούμενος μπορεί να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια.
ΠΟΙΟΙ ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΜΕΙΩΜΕΝΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΦΜΑ;
α. ΦΜΑ μειωμένος στο τέταρτο δηλαδή :
Η αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων,
η διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε. και ΕΠΕ και η μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της κατά τον λόγο της εταιρικής τους μερίδας, καθώς και
η απόληψη ακινήτων της εταιρείας από εταίρους που αποχωρούν από αυτήν.
β. ΦΜΑ μειωμένος στο μισό δηλαδή :
H ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας,
η υποχρεωτική ανταλλαγή οικοπέδων,
η συγχώνευση Α.Ε. και συνεταιρισμών,
η αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια, καθώς και
η συνένωση οικοπέδων.