Ποιοί έχουν ή δεν έχουν πρόβλημα να χάσουν το σπίτι τους – Αναλυτικά
Του Βασίλη Γεώργα
Σφίγγει ο κλοιός γύρω από τις περίπου 400.000 οικογένειες με κόκκινα στεγαστικά δάνεια μετά την απελευθέρωση των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας και την νομοθετική ρύθμιση για τις αλλαγές του πλαισίου προστασίας για τους δανειολήπτες μέσω του νόμου Κατσέλη.
Κλειδιά για την προστασία της πλειονότητας των δανειοληπτών θα είναι πλέον η εμπορική αξία του ακινήτου, το ύψος του διαθέσιμου εισοδήματος και οι “εύλογες δαπάνες διαβίωσης”, ενώ ένας στους τέσσερις δανειολήπτες θα έχει οικονομική κρατική αρωγή για να καλύπτει τις δόσεις του.
Η κυβέρνηση υποστηρίζει πως το νέο δίχτυ προστασίας από πλειστηριασμούς θα παρέχει μεγαλύτερη ή μικρότερη προστασία δυνητικά για το 60% του συνόλου των δανειοληπτών -ήτοι για περίπου 730.000 νοικοκυριά σε σύνολο 1,2 εκατ. στεγαστικών δανείων- ωστόσο η πραγματικότητα είναι πως από τη νέα χρονιά τα δεδομένα αλλάζουν σημαντικά και εκατοντάδες χιλιάδες “κόκκινοι” δανειολήπτες δεν θα απολαμβάνουν πλέον της προστασίας που είχαν τα τελευταία χρόνια μέσω των οριζόντιων ή των επιμέρους ρυθμίσεων.
Όσοι είναι ήδη ενταγμένοι στο Νόμο Κατσέλη στον οποίο έχουν υποβληθεί περίπου 170.000 αιτήσεις, δεν θα επηρεαστούν από τις αλλαγές ενώ οι παλαιοί κανόνες θα ισχύσουν και για όσους υποβάλλουν αίτηση υπαγωγής μέχρι το τέλος του έτους.
Για την πλειονότητα των δανειοληπτών με κόκκινα στεγαστικά δάνεια ήτοι για περίπου μισό εκατομμύριο δανειολήπτες, η προστασία της πρώτης κατοικίας τους θα είναι πλέον άμεσα συνδεδεμένη με την δυνατότητα να αποπληρώνουν τις μηνιαίες δόσεις τους ανάλογα με το εισόδημά τους και σε άμεση συνάρτηση με τις “εύλογες δαπάνες διαβίωσης”. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ακόμη και αν ένας δανειολήπτης πληροί τα εισοδηματικά κριτήρια και το όριο αντικειμενικής αξίας της πρώτης κατοικίας του αλλά το εισόδημα του δεν κρίνεται επαρκές από το δικαστήριο για την ομαλή αποπληρωμή της μηνιαίας δόσης, θα “παραπέμπεται” για ρύθμιση του δανείου του στις τράπεζες μέσω του Κώδικα Δεοντολογίας, και συνεπώς δεν θα απολαμβάνει προστασίας της πρώτης κατοικίας του.
Το νέο πλαίσιο θα παρέχει προστασία δύο ταχυτήτων στους δανειολήπτες ενώ θα είναι ανοιχτό σε αιτήσεις μόνο για τα επόμενα τρία χρόνια, καθώς στο τέλος του 2018 θα επανεξεταστεί χωρίς να αποκλείεται να καταργηθεί. Με λίγα λόγια καθορίζεται πλέον ένα μεταβατικό πλαίσιο προστασίας με ημερομηνία λήξης το 2018, και από εκεί και μετά κανείς δεν γνωρίζει αν ο νόμος Κατσέλη θα συνεχίζει να αποτελεί οπλοστάσιο προστασίας των αδυνάτων.
Εμπορική αξία και κούρεμα
Μια πολύ μεγάλη θετική αλλαγή που προβλέπει, είναι ότι σε κάθε περίπτωση η αποπληρωμή των κόκκινων δανείων θα γίνεται πλέον με βάση την αναπροσαρμογή τους σε τρέχουσες εμπορικές αξίες και όχι σε αντικειμενικές για τους “κόκκινους δανειολήπτες”. Αυτό στην πράξη μειώνει τις απαιτήσεις των τραπεζών, και δημιουργεί προϋποθέσεις ακόμη και για μελλοντική διαγραφή της διαφοράς μεταξύ υψηλότερης αντικειμενικής και χαμηλότερης εμπορικής αξίας ενός ακινήτου όπως υποστηρίζει η κυβέρνηση. Για όσους υπαχθούν στο Νόμο η αξία του δανείου θα αναπροσαρμόζεται, στο επίπεδο της αξίας που θα ορίζει εκτιμητής, βάση του ποσού που θα προέκυπτε αν το δάνειο εκποιούταν σε πλειστηριασμό. Ως αποτέλεσμα θα αναπροσαρμόζεται και η δόση εξυπηρέτησης της οφειλής, λαμβάνοντας υπόψη και το εισόδημα του δανειολήπτη. Τη διαφορά θα την επωμίζεται ως “διαγραφή” η τράπεζα.
Ευάλωτοι
“Αυτόματη προστασία” από πλειστηριασμούς και επιπλέον κρατική στήριξη θα έχει μόνο η πρώτη κατηγορία που θα πληροί τα κριτήρια να ώστε να καταταγεί στους “ευάλωτους οικονομικά” δανειολήπτες. Ως τέτοιοι θα θεωρούνται οι δανειολήπτες με ετήσιο εισόδημα από 8.180 ευρώ (ατομικό) έως 24.000 ευρώ (οικογένεια με τρία παιδιά) και με αντικειμενική αξία ακινήτου από 120.000 έως 220.000 ευρώ.
Οι δανειολήπτες αυτοί που θα προσφεύγουν στο δικαστήριο με αίτημα προστασίας της πρώτης κατοικίας, θα είναι υποχρεωμένοι να ρευστοποιήσουν οποιοδήποτε περιουσιακό στοιχείο κρίνει το δικαστήριο για να πληρωθούν με συμμετρία οι πιστωτές, ενώ το δικαστήριο θα καθορίζει το ύψος της δόσης σε συνάρτηση με το εισόδημα και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης. Το δημόσιο θα αναλαμβάνει να πληρώσει για λογαριασμό τους τη διαφορά μεταξύ της δόσης που μπορούν και της δόσης που πρέπει να καταβάλλουν εφόσον το εισόδημα τους δεν επαρκεί. Έχουν ήδη προϋπολογιστεί περίπου 100 εκατ. ευρώ στον προϋπολογισμό του 2016, όμως χρειάζεται να εκδοθεί υπουργική απόφαση που θα καθορίζει τα κριτήρια διανομής, τη διαδικασία κ.α. Επίσης δεν διευκρινίζεται τι θα συμβεί μετά την παρέλευση τριετίας. Ανάλογο σύστημα στήριξης ακολουθείται και στην Κύπρο, όπου το Δημόσιο επιδοτεί με το ποσό των τόκων τους δανειολήπτες παρέχοντας προστασία μόνο υπό την προϋπόθεση ότι εξυπηρετούν τις δόσεις τους.
Σημειώνεται πως με βάση τον αναθεωρημένο νόμο Κατσέλη, δικαίωμα υπαγωγής θα έχουν και οφειλέτες με χρέη προς τα ασφαλιστικά ταμεία, την εφορία και τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Η κυβέρνηση εκτιμά ότι το 25% των δανειοληπτών-οφειλετών, θα έχουν τη δυνατότητα να προστατεύσουν την πρώτη κατοικία τους μέσα από αυτή τη διαδικασία.
Γκρίζα ζώνη η προστασία για εκατοντάδες χιλιάδες
Για τους δανειολήπτες με εισοδήματα και ακίνητα που τους κατατάσσουν στην “μεσαία τάξη” (εισόδημα έως 40.800 ευρώ και αντικειμενική αξία έως 280.000 ευρώ), τα κριτήρια προστασίας γίνονται πολύπλοκα, καθώς συνδέονται άμεσα με τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης των νοικοκυριών, την πρότερη καλή συμπεριφορά του δανειολήπτη, και την αξιολόγηση -από το δικαστήριο- της δυνατότητάς τους να αποπληρώνουν το δάνειο χωρίς προβλήματα.
Έτσι ακόμη και αν πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια ή το όριο αντικειμενικής αξίας της νέας ρύθμισης, θα χάνουν το δικαίωμα προστασίας από τη στιγμή που η αξιολόγηση του δικαστηρίου καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το εισόδημά τους δεν θα τους επιτρέπει να πληρώνουν με συνέπεια τις μηνιαίες δόσεις του δανείου τους για τα επόμενα π.χ 20 -30 χρόνια. Στις περιπτώσεις αυτές οι δόσεις των δανείων θα εξακολουθήσουν να είναι πολύ υψηλές.
Οι δανειολήπτες θα χάνουν τη δυνατότητα προστασίας αν το εισόδημά τους δεν μπορεί να εξυπηρετήσει το δάνειο. Τότε ο φάκελος θα επιστρέφει στις τράπεζες οι οποίες πλέον θα αναλαμβάνουν μέσω του κώδικα δεοντολογίας να αναδιαρθρώσουν το δάνειο και αν δεν προκύψει συμφωνία με τον δανειολήπτη, θα μπορούν να προχωρήσουν σε πλειστηριασμό ή να πουλήσουν το δάνειο σε funds εφόσον τελικά επιτραπεί και αυτή η διαδικασία.
