Τι συμφέρει περισσότερο: Airbnb ή μακροχρόνια μίσθωση

Με τη νομοθεσία να αλλάζει συνεχώς, η βραχυχρόνια μίσθωση είναι πιο αποδοτική για περιοχές υψηλής επισκεψιμότητας, ενώ το ενοίκιο παρέχει σταθερότητα και μειωμένη διαχείριση σε αστικές περιοχές με αυξημένη ανάγκη για κατοικίες

Βραχυχρόνια μίσθωση «τύπου Airbnb» ή μακροχρόνιο ενοίκιο με εγγυήσεις, συμβόλαια και σταθερή σχέση; Τι συμφέρει περισσότερο; Ποιες παράμετροι πρέπει να ληφθούν υπόψη; Πότε εισπράττω περισσότερα και πότε πληρώνω λιγότερα; Ερωτήματα που απασχολούν πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να τα διαθέσουν για να συμπληρώσουν ή, πολλές φορές, να αποκτήσουν ένα μόνιμο εισόδημα.

Η νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb αλλάζει συνεχώς μαζί με τις υποχρεώσεις και τα κριτήρια για τους ιδιοκτήτες. Σε αντίθεση, η νομοθεσία για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, το παραδοσιακό ενοίκιο, παραμένει σταθερή, αν και με στρεβλώσεις. Ωστόσο, παρέχει κάποια ασφάλεια, υπό προϋποθέσεις.

Η σύγκριση των δύο επιλογών ξεκινά από την πρόσφατη απαγόρευση: στην Αθήνα, σε περιοχές όπως το Κουκάκι, το Θησείο και το Ψυρρή, ισχύει φέτος απαγόρευση για νέες εγγραφές ακινήτων σε πλατφόρμες Airbnb, λόγω υπερκορεσμού. Συνεπώς, αυτές οι περιοχές εξαιρούνται από την εξίσωση, μετατοπίζοντας την προσοχή στην υπόλοιπη Ελλάδα.

Η απόφαση για το αν ένα ακίνητο πρέπει να διατεθεί μέσω Airbnb ή να δοθεί σε μακροχρόνια μίσθωση εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, όπως η τοποθεσία, η τουριστική ζήτηση, τα λειτουργικά κόστη και οι νομικές υποχρεώσεις. Σε γενικές γραμμές, το Airbnb είναι πιο αποδοτικό για τουριστικές περιοχές υψηλής επισκεψιμότητας, ενώ η μακροχρόνια μίσθωση παρέχει σταθερότητα και μειωμένη διαχείριση σε αστικές περιοχές με αυξημένη ανάγκη για κατοικίες.

Τα κέρδη

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να αποκομίσουν υψηλότερα ημερήσια έσοδα μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Booking, Expedia), ενώ διατηρούν την ευελιξία να χρησιμοποιούν το ακίνητό τους προσωπικά εκτός σεζόν. Η δυνατότητα ταχύτερης κάλυψης λειτουργικών εξόδων αποτελεί επίσης πλεονέκτημα, ειδικά σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς όπως η Σαντορίνη, η Μύκονος κ.ά. Ωστόσο, αυτή η επιλογή συνοδεύεται από σημαντικά μειονεκτήματα. Τα λειτουργικά κόστη είναι υψηλά, καθώς απαιτείται συνεχής καθαρισμός, μόνιμη λειτουργία A/C, κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας, συντήρηση και διαχείριση των κρατήσεων. Η αυξημένη φορολογική επιβάρυνση με τον ΦΠΑ και το τέλος παρεπιδημούντων μειώνει τα καθαρά έσοδα, ενώ οι αυστηροί περιορισμοί και τα πρόστιμα αυξάνουν τον κίνδυνο για τους ιδιοκτήτες.

Η εικόνα στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλάζει για ακόμη μια φορά με νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Τουρισμού που κατατέθηκε στη Βουλή και το οποίο εισάγει αυστηρές προδιαγραφές για ακίνητα που διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση και δεν έχουν κύρια χρήση κατοικίας.

Ακίνητα που δεν διαθέτουν χρήση κύριας κατοικίας, όπως αποθήκες, υπόγεια και πρώην βιοτεχνικά ή βιομηχανικά κτίρια, βγαίνουν εκτός πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, σύμφωνα με το νομοσχέδιο. Οι συγκεκριμένοι χώροι, που έχουν ανακαινιστεί με στόχο τη φιλοξενία τουριστών και επισκεπτών, αποκλείονται από την αγορά λόγω της απαίτησης να είναι χαρακτηρισμένοι ως κύριας χρήσης κατοικίες ή να έχουν τακτοποιηθεί πριν από τις 28 Ιουλίου 2011, σύμφωνα με τις προβλέψεις του νόμου 4495/2017.

Αυστηρό πλαίσιο

Το νομοσχέδιο προβλέπει αυστηρές προδιαγραφές για τα ακίνητα που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνια μίσθωση. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται η απαίτηση να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό, ασφάλιση αστικής ευθύνης, πιστοποιήσεις για την ηλεκτρολογική ασφάλεια και πυροσβεστικές υποδομές. Επιπλέον, οι χώροι πρέπει να έχουν υποβληθεί σε υγειονομικές διαδικασίες, όπως πιστοποιημένη μυοκτονία και απεντόμωση, και να διαθέτουν βασικό εξοπλισμό πρώτων βοηθειών. Επιβάλλει, δε, αυστηρό πλαίσιο ελέγχων και κυρώσεων για τα ακίνητα που διατίθενται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η Airbnb. Σύμφωνα με τις διατάξεις, οι έλεγχοι θα διενεργούνται από μεικτά συνεργεία υπαλλήλων του υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με τις απαιτήσεις του νόμου επιβάλλεται, μάλιστα, διοικητικό πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ.

Παράλληλα, η προσθήκη νέων φορολογικών επιβαρύνσεων στη βραχυχρόνια μίσθωση δημιουργεί έντονες πιέσεις στους ιδιοκτήτες. Ο υψηλός φόρος εισοδήματος που κυμαίνεται από 15% έως 45%, χωρίς δυνατότητα έκπτωσης δαπανών, καθιστά τη δραστηριότητα λιγότερο βιώσιμη. Επιπλέον, το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων (0,50%-0,75% επί των ακαθαρίστων εσόδων) αυξάνει το κόστος για τους ιδιοκτήτες. Για όσους διαθέτουν τρία ή περισσότερα καταλύματα, η επιβολή ΦΠΑ 13% τοποθετεί αυτούς τους ιδιοκτήτες σε μειονεκτική θέση έναντι μικρότερων ιδιοκτητών. Το νέο τέλος «ανθεκτικότητας» (2-15 ευρώ ημερησίως) προσθέτει περαιτέρω βάρη με στόχο τη χρηματοδότηση έργων για την κλιματική αλλαγή, ενώ το ετήσιο τέλος επιτηδεύματος των 600 ευρώ ανά κατάλυμα για εταιρείες διαχείρισης αυξάνει ακόμη περισσότερο τα κόστη λειτουργίας.

Από την άλλη πλευρά, η κυβέρνηση προωθεί τη μεταφορά ακινήτων από το Airbnb στη μακροχρόνια μίσθωση με συγκεκριμένα κίνητρα. Η σημαντικότερη πρωτοβουλία είναι η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια για ιδιοκτήτες που μεταφέρουν τα ακίνητά τους στη μακροχρόνια μίσθωση. Σημειωτέον ότι η μακροχρόνια μίσθωση έχει μειωμένα λειτουργικά κόστη, καθώς δεν απαιτεί συνεχή καθαρισμό ή ανανεώσεις διακόσμησης. Οι ιδιοκτήτες εξασφαλίζουν σταθερό μηνιαίο εισόδημα, ανεξάρτητα από την εποχική ζήτηση, κάτι που την καθιστά ελκυστική επιλογή σε αστικές περιοχές. Ωστόσο, υπάρχουν κίνδυνοι όπως οι καθυστερημένες πληρωμές ή οι ζημιές από ενοικιαστές που θα μπορούσαν να μειώσουν την ελκυστικότητα αυτής της επιλογής.

Τα παραδείγματα

Τα εισοδήματα από μακροχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται με βάση την ίδια φορολογική κλίμακα για ενοίκια: 15% για εισοδήματα έως 2.000 ευρώ, 35% για το μέρος που κυμαίνεται από 12.001 έως 35.000 ευρώ και 45% για το υπερβάλλον.

Συνοψίζοντας, αν και η απόφαση εξαρτάται από τις προτεραιότητες του ιδιοκτήτη, οι αριθμοί μιλούν από μόνοι τους: ένα πλήρως επιπλωμένο διαμέρισμα ή εξοχική κατοικία 2 υπνοδωματίων στην Ιθάκη, με σύγχρονες ανέσεις και θέα στη θάλασσα, μπορεί να αποκομίσει 120 ευρώ ανά διανυκτέρευση μέσω Airbnb κατά τη διάρκεια της θερινής σεζόν (6 μήνες, Μάιος έως Οκτώβριος). Για 180 ημέρες χρήσης αυτό μεταφράζεται σε έσοδα 21.600 ευρώ. Μετά την αφαίρεση φόρων και λειτουργικών εξόδων, τα οποία ανέρχονται περίπου σε 5.000 ευρώ για τη συγκεκριμένη περίοδο, τα καθαρά κέρδη φτάνουν τα 16.600 ευρώ. Αντίθετα, η μακροχρόνια μίσθωση του ίδιου ακινήτου στην περιοχή αποφέρει 600 ευρώ μηνιαία, δηλαδή 7.200 ευρώ ετησίως, με καθαρά κέρδη 6.120 ευρώ. Αν όμως το ακίνητο αυτό δεν ήταν στην Ιθάκη, τα πράγματα θα ήταν πολύ διαφορετικά…

πηγη:wwwnewmoney.gr