Μίσθωση κατοικίας: Τι πρέπει να γνωρίζουν τα συμβαλλόμενα μέρη πριν την σύναψη μίσθωσης;
Οι εκμισθωτές (ιδιοκτήτες) πριν από κάθε νέα μίσθωση πρέπει να έχουν φροντίσει το μίσθιο να είναι κατάλληλο και ασφαλές γι’αυτούς που θα το χρησιμοποιήσουν και εν συνεχεία να το παραχωρήσουν προς χρήση σε κατάσταση τέτοια, ώστε να εκπληρώνει το σκοπό της μίσθωσης, ως ορίζει η διάταξη του άρθρου 575 του Αστικού Κώδικα. Και βεβαίως και να φροντίζουν αυτό να είναι κατάλληλο και για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Οι μισθώσεις δεν υπόκεινται βασικά σε υποχρεωτικό τύπο και είναι άτυπες, εξαιρουμένων κάποιων περιπτώσεων που ορίζονται ρητά από το νόμο. Δηλαδή μία μίσθωση μπορεί να συμφωνηθεί και προφορικά. Και τούτο συμβαίνει αρκετές φορές, όταν μεταξύ τους τα συμβαλλόμενα μέρη ολοκληρώνουν τη συμφωνία χωρίς να έχουν υπογράψει κάποιο έγγραφο, π.χ. ο εκμισθωτής παραδίδει τα κλειδιά στον μισθωτή και ο μισθωτής καταβάλει το μίσθωμα (ενοίκιο) και μάλιστα στο χέρι. Και αυτή η μίσθωση είναι καθόλα έγκυρη. Πλην όμως, τα συμβαλλόμενα μέρη της μίσθωσης, ήτοι ιδιοκτήτης και ενοικιαστής, για την ασφάλεια και τη διαφάνεια της μισθωτικής τους σχέσης, θα πρέπει να συντάξουν και να υπογράψουν έγγραφο μισθωτήριο συμφωνητικό. Το ίδιο ισχύει και για κάθε τροποποίηση της υφιστάμενης μίσθωσης.
Η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, υποβάλλεται αποκλειστικά για φορολογικούς λόγους, αντικαθιστώντας απλώς την παλαιά θεώρηση από την εκάστοτε Δ.Ο.Υ. και δεν αποτελεί μισθωτήριο, αφού αυτή δεν καθορίζει τις σχέσεις των συμβαλλόμενων μερών, οι οποίες ρυθμίζονται και προστατεύονται από τον Αστικό Κώδικα. Γίνεται από τον εκμισθωτή και στη συνέχεια γίνεται αποδεκτό από τον μισθωτή.
Επιπρόσθετα για τη μίσθωση απαιτείται και πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του μισθίου, εφόσον αυτό έχει επιφάνεια πάνω από 50 τ.μ.
Όσον αφορά την ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κατοικιών, αυτή έχει τριετή ελάχιστη νόμιμη διάρκεια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει ορισθεί μικρότερη διάρκεια. Με αυτό τον τρόπο, προστατεύονται και δεσμεύονται και τα δύο μέρη. Βέβαια, κάθε συμφωνία για μεγαλύτερη διάρκεια είναι απολύτως έγκυρη και νόμιμη. Ως εκ τούτου για να λυθεί η μίσθωση νωρίτερα από τη 3ετία, τούτο θα πρέπει να γίνει μόνο κατόπιν νεώτερης έγγραφης συμφωνίας των συμβαλλομένων ή σε κάθε περίπτωση εάν ο μισθωτής αποχωρήσει από το μίσθιο και παραδώσει τα κλειδιά στον εκμισθωτή και αυτός τα παραλάβει ανεπιφύλακτα.
Το δε ποσό του μισθώματος (ενοίκιο) καθορίζεται ελεύθερα από τα συμβαλλόμενα μέρη, καθώς και τυχόν μεταγενέστερη αναπροσαρμογή του. Το μίσθωμα θα πρέπει να αναγράφεται ολόκληρο στο μισθωτήριο και να μην συμφωνούν (ιδίως οι εκμισθωτές) στην αναγραφή μικρότερου ποσού ως μίσθωμα, γιατί τούτο αφενός μεν αποτελεί φορολογική παράβαση αφετέρου ενέχει σοβαρός κίνδυνος οι εκμισθωτές να απωλέσουν το υπόλοιπο μίσθωμα, αφού δεν υπάρχει ρητή συμβατική υποχρέωση.
Συνηθίζεται, κατά τη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης, ο μισθωτής να καταβάλλει στον εκμισθωτή ένα χρηματικό ποσό, ίσο με ορισμένο αριθμό μηνιαίων μισθωμάτων, συνήθως ενός ή δύο, ως «εγγύηση» ή ορθότερα νομικά «εγγυοδοσία». Η αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας γίνεται ληξιπρόθεσμη με τη λήξη της μίσθωσης και πρέπει να επιστραφεί εάν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση από ζημίες στο μίσθιο (πέραν της συνήθους χρήσης) και εφόσον βεβαίως δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά. Η αξίωση περί απόδοσης της ως άνω συμβατικής εγγυοδοσίας, η οποία καθίσταται ληξιπρόθεσμη με τη λήξη της μίσθωσης και μάλιστα εντόκως, προβάλλεται νόμιμα σε συμψηφισμό, ακόμη και αν ρητώς έχει συμφωνηθεί το αντίθετο.
Ο μισθωτής (ενοικιαστής) για όσο διαρκεί η μίσθωση έχει την υποχρέωση να καταβάλλει τα μισθώματα στο συμφωνημένο τόπο και χρόνο και με τον συμφωνημένο τρόπο, καθώς και να καταβάλλει τις δαπάνες κοινοχρήστων που αντιστοιχούν στο μίσθιο και να αποπληρώνει τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Ως προς τις φθορές του μισθίου, αν αυτές προέρχονται από τη συνήθη χρήση βαρύνουν τον εκμισθωτή, ο οποίος είναι υπόχρεος προς την αποκατάστασή τους. Το ίδιο ισχύει και για τις φθορές που προέρχονται από τυχαίο γεγονός. Αντίθετα, στην περίπτωση που οι φθορές που έχουν προκληθεί στο μίσθιο είναι πέραν των ορίων της συμφωνημένης χρήσης, βαρύνεται για την αποκατάστασή τους αποκλειστικά ο μισθωτής.
Ο μισθωτής με τη λήξη του συμβατικού ή του νόμιμου χρόνου της μίσθωσης και εφόσον δεν επακολουθήσει παράταση ή ανανέωση, έχει υποχρέωση να αποχωρήσει από το μίσθιο, παραδίδοντας το εκμισθωτή (άρθρο 599 ΑΚ).
Όπως και κατά την έναρξη της μίσθωσης και το συμφωνητικό λύσης θα πρέπει και αυτό να δηλωθεί στην ΑΑΔΕ από τα συμβαλλόμενα μέρη.
Τέλος, να τονιστεί ότι αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εμποδίστηκε ολικά ή μερικά η συμφωνημένη χρήση του μισθίου από την ύπαρξη ελαττώματος ή έλλειψης συμφωνημένης ιδιότητας του μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα είτε να ζητήσει τη μείωση του μισθώματος, είτε να μη καταβάλλει το μίσθωμα (άρθρο 576 ΑΚ).
Η νομική συμβουλή είναι χρήσιμη και για τις απλές περιπτώσεις μισθώσεων κατοικιών (π.χ. φοιτητών για τη λήψη του επιδόματος στέγασης κλπ), σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη εάν υπάρχουν και ιδιαίτερες συμφωνίες (π.χ. μίσθωση επιπλωμένης οικίας, προκαταβολή περισσοτέρων μισθωμάτων για τη σύναψη μίσθωσης με μικρότερο μίσθωμα, αναγκαιότητα τυχόν εγγυητή κλπ.)
πηγη:www.insider.gr